Hypotheekbeleid Florius startende ondernemers

Het beleid voor startende ondernemers wijzigt per 1 april 2013. In ons huidige beleid geldt er een beperking op de verstrekking ten opzichte van de waarde van de woning. Dit wordt vanaf 1 april 2013 een beperking van het toetsinkomen.

Deze wijziging geldt niet voor NHG aanvragen. Voor NHG blijven startende ondernemers niet acceptabel.

Waarom past Florius het beleid voor startende ondernemers aan?

Wij zijn van mening dat een beperking op de verstrekking t.o.v. de marktwaarde weliswaar zorgt voor een verminderd risico op restschuld bij verkoop van de woning maar niets zegt over de betaalbaarheid van de lasten voor de klant. Door een beperking op het toetsinkomen bouw je als het ware een buffer in waardoor de hypotheeklasten ook betaald blijven als de inkomsten in de komende jaren tegenvallen.

Wat is het gewijzigde beleid voor startende ondernemers?

Voor ondernemers die korter dan 3 jaar zelfstandig zijn, geldt geen beperking meer op de marktwaarde maar een beperking op het toetsinkomen.

Hoe bepaal je het toetsinkomen?

Ook de wijze waarop het toetsinkomen bepaald wordt, is aangepast naar de huidige wet en regelgeving. In de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet staat dat wanneer de klant de afgelopen drie jaar geen vaste inkomsten heeft, je als aanbieder rekening mag houden met een prognose van de toekomstige inkomsten.

Het doel van de prognose is om zowel in goede als slechte economische tijden een financieringsbeslissing niet alleen te baseren op het verleden maar altijd ook vooruit te kijken.

Voor ondernemers die al langer dan 3 jaar zelfstandig zijn, moet de prognose opgevraagd worden wanneer er aanleiding voor is. Bijvoorbeeld wanneer de cijfers een dalende trend laten zien.

Wie stelt de prognose op?

Volgens de wetgeving moet de prognose opgesteld worden door een terzake deskundige.
Een RA of AA accountant kwalificeert als deskundige.
Uit de prognose moet blijken op basis van welke uitgangspunten de prognose is opgesteld en in hoeverre de accountant de gedane veronderstellingen realiseerbaar vindt.

Op welke jaar moet de prognose betrekking hebben?

De prognose moet betrekking hebben op het lopende jaar én wanneer er slechts 1 jaar jaarcijfers is aangeleverd ook op het komende jaar. (voorbeeld: aanvraag april 2013 in dat geval prognose 2013 en 2014 aanleveren)

Voorbeeld beleid vanaf 1 april 2013

Een ondernemer heeft de afgelopen 2 jaar een inkomen uit zijn onderneming gegenereerd van 60.000 EUR. Uit de door de account opgestelde prognose blijkt dat voor dit jaar een zakelijk inkomen van 70.000 EUR verwacht wordt. Hij wil een woning kopen met een marktwaarde van 200.000 EUR.

Volgens het huidige beleid ga je uit bij deze ondernemer van een toetsinkomen van 60.000 EUR en een max verstrekking van 100% executiewaarde ( = 85% marktwaarde).
Op inkomen kan hij dan 274.500 EUR financieren maar hij kan maximaal 170.000 EUR aan hypotheek krijgen. Hij moet voor de aankoop 40.000 EUR aan eigen middelen inbrengen.

In het nieuwe beleid vanaf 1 april 2013 geldt voor deze ondernemer een toetsinkomen van 90% van het gemiddelde inkomen van de afgelopen 2 jaar (60.000 EUR) tot max prognose (70.000 EUR). Zijn toetsinkomen bedraagt 90% van 60.000 EUR is 54.000 EUR.

Op inkomen kan hij max 239.000 EUR financieren en er geldt geen beperking op de verstrekking op marktwaarde. Hij hoeft voor de aankoop dan ook geen eigen middelen in te brengen.

Samengevat komt het er op neer dat de ondernemer minder kan lenen op inkomen maar de woning wel volledig kan financieren.